争議(yì)十餘年(nián)的(de)房("‌↕fáng)地(dì)産稅改革終于啓動，中國(guó)$λ±→樓市(shì)亦将迎來(lái)一(yī)大(dà)變量。

  10月(yuè)23日(rì)，第十三屆全國(guó)人( ≤δ$rén)民(mín)代表大(dà)會(huì)常務委員(yuán)會(huì)第三十一≠‌∑δ(yī)次會(huì)議(yì)決定：授權國(guó)務院在部分(fēn)地(dì>≥↕×)區(qū)開(kāi)展房(fáng)地(dì)産稅改革試點工(gōng)作(zuò) ∞。

  這(zhè)一(‌εyī)決定的(de)背景與意義在于：積極穩妥推進房α×ε(fáng)地(dì)産稅立法與改革，引導住房(fáng)合理(lǐ)消費(→®​fèi)和(hé)土(tǔ)地(dì)資源節約集約φΩ€利用(yòng)，促進房(fáng)地(dì)産市(shì)場(chǎng)平♠‌∑&穩健康發展。

  按照(zhào)決定，試點地¥←‍(dì)區(qū)的(de)房(fáng)地(dì§ )産稅征稅對(duì)象為(wèi)居住用(yòng)和(hé)非居≥← 住用(yòng)等各類房(fáng)地(dì)産，不(bù)包括依法擁有(yǒu)的λ§‌"(de)農(nóng)村(cūn)宅基地(dì)及其上(shàng)住宅。土(tǔ)地(dì)≠♦使用(yòng)權人(rén)、房(fá☆✘&ng)屋所有(yǒu)權人(rén)為(wèβδ&¥i)房(fáng)地(dì)産稅納稅人(ré¶$n)。

  國(guó)務院按照(zhào)積極穩妥原>α&‌則，統籌考慮深化(huà)試點與統一(yī)立法、促進✘☆房(fáng)地(dì)産市(shì)場(chǎ‍♠ng)平穩健康發展等情況确定試點地(dì)區(qū)，§¥←σ報(bào)全國(guó)人(rén)民(mín)代表™™大(dà)會(huì)常務委員(yuán)會(huì)備案。本次決定授權的(de)試λ∏Ω↕點期限為(wèi)5年(nián)，自(zì)國(guó)務院試點辦法印發之日(rσ"↑ì)起算(suàn)。

  這(zhè)意味著(zhe)♥α λ，在房(fáng)地(dì)産稅立法之前♠∑圈定部分(fēn)城(chéng)市(shì)先行(xíng)試點ε₩☆ε已毫無懸念，最快(kuài)或于年(nián)底前試點開(kāi)征。房♥¶φ(fáng)地(dì)産稅的(de)出台，無疑将進一(yī)步強化(huà)“房(‌≈↔‍fáng)住不(bù)炒”調控預期，對(≈€duì)擁有(yǒu)多(duō)套住房(fáng)‍α、天價豪宅人(rén)群将是(shì)一(yī)記重拳。

  征稅對(duì)象是(shì)誰？

  從(cóng)2011年(nián)在上(shàng)海(hǎi)、≠‍>重慶試點推行(xíng)房(fáng)産稅，到(d​♥ào)2013年(nián)醞釀房(fáng)地(dì)産稅立法，再到(dào)2017δ♥'年(nián)将房(fáng)地(dì)産稅列入5年(ni÷™án)立法規劃，直至當前“授權國(guó)務院↕ ∞≤在部分(fēn)地(dì)區(qū)開(kāi)展房(fáng)地(dì)産稅改革試點×  ≈工(gōng)作(zuò)”，房(fáng)地(dì)産稅∞₹↓★改革終于落地(dì)。

  何為(wèi)房(fáng)地(dì)産稅？廣義的(de)房(fánδδ<≤g)地(dì)産稅是(shì)指對(duì)房(fáng)地(dì)産占有(yǒu)、交易× ±♦和(hé)收益等環節征收的(de)各類稅項的(d¶₽≥↕e)總稱，包括房(fáng)産稅、城(chéng)市(shì)房(fáng)地(♣≠dì)産稅、城(chéng)鎮土(tǔ)地(dì♠>≠$)使用(yòng)稅、土(tǔ)地(dì)增值稅、耕地(dì)占用(yòng)稅、契∏₽稅等與房(fáng)地(dì)産有(yǒu)關的(de)各個(g←€∞è)稅種，将局限于房(fáng)地(dì)産↕↕α保有(yǒu)環節征收的(de)稅種稱為(wèi)&ldqu& "↓o;房(fáng)産稅”。

  針對(duì)個(gè)人(ré↕♥n)保有(yǒu)房(fáng)産，上(shàng)海(hǎi)、重慶在10年(nián)₩↓<前就(jiù)率先開(kāi)展房(fáng)産稅改革試點，其餘城(chéng)市(sh>∞" ì)目前仍然對(duì)自(zì)用(yòng)住房(fáng)在保有(yǒu∑∏)環節零稅負。

  此次決定明(míng)确，試點地(dì)區(qū)房(fáng)±>&£地(dì)産稅征稅對(duì)象為(wèi)居住用(y×βòng)和(hé)非居住用(yòng)等各類房(fáng)地(dì)産，不(bùφ♣≠•)包括依法擁有(yǒu)的(de)農(nóng)村(cūn)宅基地(dì)及其上(shàng∏< )住宅。土(tǔ)地(dì)使用(yòng)權人(rén)、房(fáng)屋所有‍↕↓(yǒu)權人(rén)為(wèi)房(fán®>&g)地(dì)産稅納稅人(rén)。非居住用(yòng)房(fáng)地(dì)₩≤₽産繼續按照(zhào)《中華人(rén)民(mín)共和(hé)國(guó♥≠‌)房(fáng)産稅暫行(xíng)條例》、《中華人($™rén)民(mín)共和(hé)國(guó)城(chéng)鎮土(tǔ)地(dì)使用(yòng)←∑稅暫行(xíng)條例》執行(xíng)。∞♦∑>

  這(zhè)意味著(zh¶¥¥e)，房(fáng)地(dì)産稅征稅重點是(shì)&₽α居住用(yòng)和(hé)非居住用(yòng)等各類房(fáng)地(dì)産，包括各類土(tǔ±±')地(dì)、房(fáng)子(zǐ)所有(yǒu)權人(rén)，都(d≠©ōu)要(yào)納稅。全國(guó)非居住用(yòng)房(fáng)本身(sh÷ §αēn)是(shì)征收房(fáng)産稅的(de)，此次試點城(c'>‌héng)市(shì)會(huì)将商辦類的(de)房(fáng)★¥£'産稅征收轉變為(wèi)房(fáng)地(dì)産稅征收。農(n→ óng)村(cūn)住房(fáng)則不(bù)納入改革。

  本次決定還(hái)稱，國(g→™≠εuó)務院制(zhì)定房(fáng)地(dì)≠≤'産稅試點具體(tǐ)辦法，試點地(dì)區(qū)人(rén)民(mín)政府制(zhì)定®↕§<具體(tǐ)實施細則。國(guó)務院及其有(yǒu)關部門(mén)、試點地α≥♥®(dì)區(qū)人(rén)民(mín)政府應當構建←'科(kē)學可(kě)行(xíng)的(de¶☆Ω✔)征收管理(lǐ)模式和(hé)程序。

  也(yě)就(jiù)是(shì)說(shuō)，房(f∏& ↕áng)地(dì)産稅的(de)免征對(duì)象與稅率及評估∑λ₹費(fèi)、稅收歸地(dì)方還(hái)是(shì)國(guó)家(jiā)、具體( ↔tǐ)在什(shén)麽城(chéng)市(shì)試點，應該會(huì)在即将出台的(de)↓β≥房(fáng)地(dì)産稅試點辦法中作(zuò↔£)具體(tǐ)規定。試點城(chéng)市(shì)可(kě)能(néng)在公布試點辦↕'≈€法之後公布。

  影(yǐng)響有(yǒu)±&∞&多(duō)大(dà)？

  從(cóng)上(shàng♣₩$)海(hǎi)、重慶兩地(dì)現(xiàn)行(xíng)房(fáng)産稅征收措施看(≥φ₽kàn)，普遍存在征稅範圍窄、稅率偏低(dī‍§¥★)特點。如(rú)上(shàng)海(hǎi)房(fáng)産稅 •征收對(duì)象為(wèi)本市(shì)居民(mín)‌'  二套房(fáng)及非本市(shì)居民(mín)‍σ↔₹新購(gòu)房(fáng)，稅率是(shì)0.4%和(hé≠•)0.6%，對(duì)存量房(fáng)則不(b¥≤$¥ù)征稅。新購(gòu)住宅免征面積為(wèi)人(rén)均60平方米，并附有(yǒu)±∑$"評估價折扣（70%）。

  重慶征稅對(duì)象雖然包括存量房(fáng)，但(dàn)隻針對♦€(duì)高(gāo)檔住房(fáng)，且隻對(duì)主城(chéng)征收。具體( >tǐ)為(wèi)：個(gè)人(rén)擁有(yǒu)的(de)獨棟商品住宅（每戶免稅18®↕0平方米）、個(gè)人(rén)新購(gòu)高(gāo)檔住房(fáng)（每<γ戶免稅100平方米），以及在重慶市(shì)同時(shí)無戶籍、無企業(yè)'↔¶、無工(gōng)作(zuò)的(de)個(gè)人(rén)新購(gòu)二套房↓αΩ(fáng)，采用(yòng)累進式計(jì)稅方式，适用(yòng)稅率分(fēn)三檔：0.5→↑%、1%和(hé)1.2%。

  國(guó)海(hǎi)證券研報(bào)認為(wèi)，從(cóng©₽)試點效果來(lái)看(kàn)，滬渝試點帶來(lái)的(de)稅源有(yǒu)限"∑©​，對(duì)居民(mín)資産差距調節力度有(α yǒu)限，對(duì)房(fáng)價影(yǐng)響也(yě)并不(bù)明(míng®σ♠)顯。2020 年(nián)，滬渝兩市(shì)房(fáng)産稅收入分(fēn) ₩别為(wèi) 198.7 億元和(hé) 71.7 億元，分(fēn≈¥)别占各自(zì)地(dì)方稅收的(de)3.4%和(hé)5%。試點實施™©± 後，短(duǎn)期滬渝兩地(dì)房(fáng)價增速有(yǒu)所∑↑放(fàng)緩，但(dàn)長(cháng)期房(fáng)價增速并未受影(yǐng)"↑響。2011-2020年(nián)，上(shàng)海(hǎi)和(hé)重慶商品房(₽&±σfáng)均價平均漲幅分(fēn)别為(wèi) 9.2% 和(‍✔$↕hé) 8.1%。若想提高(gāo)房(fáng)産稅調節作(zuò)用(yòng)，在稅制↔α∞(zhì)設計(jì)上(shàng)需作(zuò)出改€±變，适當加大(dà)征稅範圍、提高(gāo)稅率等。

  中國(guó)法學會(huì)财稅法學研究會(huì)副會(huì)長(β>cháng)、中國(guó)政法大(dà)學财稅法​♠研究中心主任施正文(wén)認為(wèi)，從(cóng✔®₽)征稅範圍和(hé)稅率來(lái)講，一(yī)開(≤α↔☆kāi)始實行(xíng)高(gāo)端征收輕稅原則，會(huì)有(yǒu)比較大​εγ¥(dà)的(de)免稅面積，普通(tōng)Ω'∞老(lǎo)百姓不(bù)用(yòng)交稅；即使對(duì)要(yào)交稅的(de)持有(y  & ǒu)高(gāo)檔房(fáng)和(hé)多(duō)↑₹←套房(fáng)的(de)人(rén)，稅負也(yě)不(βσλbù)會(huì)很(hěn)重，稅率肯β>∑定在總價的(de)1%以下(xià)，房(fáng)價比較高(gāo)的(dα★↕e)城(chéng)市(shì)還(hái)可(kě)能(né↕™≠₽ng)對(duì)計(jì)稅價格打折，打折比例還(hái)比較高(gāo)，所以就(ji↔§★ ù)是(shì)要(yào)穩步推行(xíng)，逐步 $>∞發展。

  “從(cóng)短(du"☆∑>ǎn)期來(lái)看(kàn)，房(fáng)>♦地(dì)産稅開(kāi)征會(huì)對(duì)房(f≈$áng)價有(yǒu)影(yǐng)響，且對(duì)炒房$α≈★(fáng)群體(tǐ)有(yǒu)重大(dà)影✔>↔(yǐng)響。”施正文(wén)表示。

  國(guó)家(jiā)發改委國(guó)土(tǔ)開(kāi)♣σ發與地(dì)區(qū)經濟研究所國(guó)土(tǔ✔∑≥)規劃研究室主任、研究員(yuán)黃("™huáng)征學則認為(wèi)，當前時(s​σβhí)點推出試點的(de)時(shí)機(jī)不(bù)太₽✘♠★好(hǎo)，估計(jì)政策會(huì)偏謹慎：一(yī)是(shì)房(fáng)地(d≥↑☆ì)産市(shì)場(chǎng)形勢不(bù)好(hǎo)，試點會(huì)推動房(fáng< ↕ )價下(xià)行(xíng)，在多(d δuō)地(dì)強調穩房(fáng)價之際，很(hěn)可(kě)能(néng)受到☆ε$(dào)地(dì)方軟抵制(zhì)；二是(shì)新發展格局下(x∑₽ià)提升消費(fèi)對(duì)經濟增長(cháng)拉動作(zuò↓§↕φ)用(yòng)非常關鍵，2021年(nián)前三季度消費(fè "☆→i)不(bù)如(rú)預期。如(rú)果↑↑房(fáng)産稅征高(gāo)了(le)，老(lσ±ǎo)百姓更沒錢(qián)消費(fèi)；如(rú)果征低(dī)了(le)，除短(duǎ©∏n)期增加政府财政收入外(wài)，沒有(yǒu)太大(dà)影(yǐng)響。

  “大(dà)多(duō)數(shù)普通≠™↑(tōng)住房(fáng)，也(yě)就(jiù)是(shì"®')低(dī)于套均價格的(de)，受到(dào)影(yǐng)響比較小(xiǎo)，大(dà)可(↔€kě)不(bù)必擔憂，即便征稅痛感也(yě)很(hěn)低(‍λdī)。對(duì)擁有(yǒu)多(duō)§↕套房(fáng)、總房(fáng)價高(gāo)的(™®de)，影(yǐng)響最大(dà)、稅收痛感最強，§≥ 這(zhè)也(yě)是(shì)征稅目的(de)，即調節收入差距。”廣東(d•'ōng)省住房(fáng)政策研究中心首席研究員(yuán)李宇嘉π∏↕‍表示。

  李宇嘉認為(wèi)，從(cóng)國(guó)際經驗來(lái)看(↑₹kàn)，試點以後房(fáng)價會(huì)在短(duǎn)期內(n± ←≥èi)受到(dào)一(yī)定影(yǐng)響，但(dàn)很(hěn)快(kuài)恢複到(dφ☆ào)原來(lái)走勢。當然，具體(tǐ)影(♦≤yǐng)響主要(yào)看(kàn)稅率、免稅★∏情況、應稅價格等。總之，穩妥推進的(de)表述意味著(zhe)“穩&rdquo ≈;字當頭。

  哪些(xiē)城(chéng)市(shì)将成為(wè ±<i)首批試點？

  究竟哪些(xiē)城(chéng)市(shì)會(huì)作(↑δzuò)為(wèi)房(fáng)地(dì)産稅試點先行(xíng)城(c&☆héng)市(shì)，這(zhè)也(yě)是(shì)當前大(dà)家(jiā)最關注的(Ω奧de)問(wèn)題。

  按照(zhào)決定，國(guó)務院按照(zhào)積極穩'≥"↓妥的(de)原則，統籌考慮深化(huà)試點與統一(yī)立≠•法、促進房(fáng)地(dì)産市(s≠♣§€hì)場(chǎng)平穩健康發展等情況确定試點地(dì)區(qū)，試​¶點期限為(wèi)5年(nián)。試點過程 ★☆中，國(guó)務院應當及時(shí)總結試點經驗，↓§$±在授權期限屆滿的(de)6個(gè)月(yuè)以↑≠前，向人(rén)大(dà)常委會(huì)報(bào)告試點情況，需要(yà✘♣o)繼續授權的(de)，可(kě)以提出相(xiàng)關意見(jiàn)，由人(rén)大(ε¶∏dà)常委會(huì)決定。條件(jiàn)成熟時(shí)，及時(shí≤♥λ)制(zhì)定法律。本決定自(zì)公布之日(rì)起施行(≤'xíng)，試點實施啓動時(shí)間(jiān)由國(guó)務院确定。

  從(cóng)相(xiàng∏¶)關專家(jiā)表述看(kàn)，浙江、深圳、海(hǎi)南(nán)有(↔ᶶyǒu)望率先試點，尤其是(shì)浙江杭州。

  華夏新供給經濟學研究院院長(cháng)、财政部财政科(kē)學研φ÷≠究所原所長(cháng)賈康認為(wèi)，深圳要‌¥γ(yào)按照(zhào)中央要(yào)求打造中國(gu↓€₽ó)特色社會(huì)主義市(shì)場(chǎng)經濟先行(xíng)示範區Ωε(qū)，一(yī)味用(yòng)行(©®±‌xíng)政手段管控房(fáng)地(dì)‌© β産絕不(bù)是(shì)出路(lù)，必須下(xià)定決心用(yòng)φδ✔↔經濟手段置換掉行(xíng)政手段。

  海(hǎi)南(nán)要(yào↑ )按中央要(yào)求打造世界上(shàng)最大(dà)規模自(zì)由貿易港，要✘λ(yào)求投資便利化(huà)、貿易自(zì)由化(huà)、要(yào)素充分(fēn)流 •↔Ω動，且在2025年(nián)前要(yào)做(zuò)好(hσδǎo)封關運作(zuò)準備工(gōng)作(zuò)，适時(shí)•₽ 啓動全島封關運作(zuò)。從(cóng)這(zhè)個(gè©<)意義上(shàng)，海(hǎi)南(nán)也(yě)應盡快(kuài)考慮用σ∑≥(yòng)經濟手段替代行(xíng)政∞∏₹手段來(lái)促進房(fáng)地(dì)産市(shì)場(chǎng)健康發φ≥≤展和(hé)樹(shù)立自(zì)己應有(yǒ©☆u)的(de)國(guó)際形象。浙江則是(shì)中國(guó)共同富裕 Ω&♦示範區(qū)，理(lǐ)應加入積極試點行(xíng)列，進¥✘行(xíng)房(fáng)地(dì)産<↓稅方面改革。

  李宇嘉認為(wèi)，這(®​↓zhè)一(yī)輪試點應該是(shì)熱(rè)$σ點城(chéng)市(shì)，特别是(shì)近(jìn)年(nián)來(lái₩↕)房(fáng)價上(shàng)漲較快(kuài)、人(rén)口流入較多(duō)、高(‍>‍gāo)檔房(fáng)銷售火(huǒ)爆，年(nián§≈∞)輕人(rén)住房(fáng)比較困難的(de)城(chéng)市(shì)。疫情後， δ§富豪買豪宅很(hěn)盛行(xíng)，奢侈品銷售很(hěn)好(hǎo)，社™↔α會(huì)整體(tǐ)消費(fèi)卻比較疲軟，因為(wèi)年(nián§<✘)輕人(rén)都(dōu)在忙于攢錢(qián)和(hé)借錢(₽∑₩®qián)買房(fáng)。而且，未來(lái)加大(dà)都(dōu)市(shì)圈建設，↔₹↕熱(rè)點城(chéng)市(shì)房(fáng)價可(kě)能(nén♦䧩g)很(hěn)難控制(zhì)得(de)住，所以，需要(yào)先行(xíng‌↕÷±)在熱(rè)點城(chéng)市(sh →÷ì)試點。

  “征稅針≤ §對(duì)的(de)可(kě)能(néng)是(shì)所有(yǒu)商品住房(fáng©∏®)，既包括存量商品住房(fáng)，也(yě)包括新政發布以後新增♦≤£÷購(gòu)買的(de)住房(fáng)，§★∞這(zhè)是(shì)這(zhè)一(yī)輪試點與重慶、上(shà€γ ♣ng)海(hǎi)試點最主要(yào)的(de)區(qū)★¶≠别。且免稅模式應該和(hé)上(shàng)海(hǎi)、重慶不←✔•£(bù)一(yī)樣，上(shàng)海(hǎi)、重慶大(dà)多(duō)數(shù >)人(rén)都(dōu)免征了(le)，稅負痛感很(hěn)低(dī₹¥α)，這(zhè)一(yī)次一(yī)定不(bù)會(huì)有(yǒu)這(zhè)麽大(dà∞←)免稅。”李宇嘉稱。

  中泰證券首席分(fēn)析師(shī)楊暢則¶∑π認為(wèi)，人(rén)口總量和(hé)增量決☆✔ 定了(le)對(duì)城(chéng)市(shì)住房(fáng)的(de)基礎♠♣≥©需求，也(yě)是(shì)開(kāi)征房(fáng)地(dì)産稅的(de)必要(yào)‌↕λ條件(jiàn)。排在第一(yī)梯隊和(hé)第二梯隊的(de)10個(gè)城(chéng)市≈&™♠(shì)，排名依次為(wèi)杭州、深圳、廣州、甯波、成都(&​φdōu)、長(cháng)沙、重慶、鄭州、西(xī)安、廈&φβ門(mén)，正在面對(duì)人(rén♦Ω)口增長(cháng)較大(dà)壓力，未來(lái)住房(fáng)供需緊張仍然是(shì&¥)大(dà)概率事(shì)件(jiàn)，或許對(duì)房(fáng)産地(dì)稅±π←改革試點的(de)願望也(yě)會(hu​☆Ωì)更加迫切。

  按照(zhào)這(zhè)份人(rén)口增量排名，上(shàng∞↕ )海(hǎi)、天津、北(běi)京排在第四梯Ω♣Ω隊，其中，上(shàng)海(hǎi)和(hé)天津常住人(r♠α₹én)口正增長(cháng)，北(běi)京則負增長(cháng)。從(cóng)流動人(r$φ✘én)口來(lái)看(kàn)，2019年(nián)北(běi)京流出人(r鶠≈≤n)口約5.9萬。